• 房地产调控收紧确认行业延续下行

    动态 > | Time Weekly - 2019-08-19 14:19:35 来源:11选5三分彩票 11选5三分钟一期周报
  • 融资收紧的效力正逐步显现。1-7月份,房地产开发企业到位资金9.98万亿元,同比增长7.0%,增速比1-6月份回落0.2个百分点,目前为止仍好于去年。7月份的数据反映了6月以来银保监会和发改委监管收紧的效果,体现在房地产信托、债券等房企自筹渠道的资金来源减少,1-7月自筹资金累计增速2.8%,较上期下降1.9个百分点。

    但7月份的数据还未反映出月底两个重要会议的效应,国内银行贷款和个人按揭贷款累计增速分别为9.5%和11.3%,较上期还均有加快。定金及预收款累计增长9.6%,随着当期成交数据的好转增速也有所提升。7月底召开的政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,央行座谈会“点名”房地产行业占用的信贷资源较多,将对后续市场表现及相关融资发挥效力。

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    接下来,商业银行将加强对房地产贷款投放和资金流向的把关,特别是拿地相关融资的跟踪排查。由于开发贷款长期受名单制及限额管控,增长波动幅度不会太剧烈,而个人按揭贷款受到的影响可能相对较大。

    客观上,下半年银行受信贷额度限制,相对于上半年的房贷放款数量及效率会呈现季节性下降,政策面的收紧则可能进一步强化信贷缩量现象。近期多个二线城市房贷利率出现不同比例的上浮,苏州、长沙等地还上调了不止一次,部分银行甚至暂停受理房贷业务。7月份全国首套房和二套房贷款的平均利率分别为5.44%和5.76%,房贷利率正式进入反弹阶段,按揭贷款增速相应下降。

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    从需求方影响来看,政策收紧将削弱置业意向者的入市动力,减缓市场成交。1-7月份,商品房销售面积8.9亿平方米,同比下降1.3%,降幅收窄0.5个百分点;商品房销售额8.3万亿元,增长6.2%,增速加快0.6个百分点。7月市场成交情况看似有所好转,却与6月房企冲业绩及备案延期有一定的关系。融资及其他调控政策收紧将增加市场观望情绪,使本来仍处于增速回落中的市场成交继续下行走势。

    房价仍是重要的监管决策依据。7月以来,苏州、西安等多个城市升级调控措施,也出现了开封松绑“一日游”的典型案例,都表明调控不放松的信号。7月70个大中城市中,一线城市新房价格环比上涨0.3%,涨幅扩大,源于北京和广州的上涨;二线、三线城市新房价格环比均上涨0.7%,与上月相比涨幅分别为回落和持平。同比方面,各线城市新房价格涨幅均较上月有所回落。对其中房价上涨较快的城市将可能采取进一步收紧措施。

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    从供给方影响来看,房企融资压力加大,拿地行为将更为谨慎。1-7月份,房地产开发企业土地购置面积9761万平方米,同比下降29.4%,降幅再一次扩大;土地成交价款4795亿元,下降27.6%,降幅与上月持平。后续几个月土地市场交易可能相对低迷。

    房地产投资增速从高位缓慢回落。1-7月份,全国房地产开发投资7.3万亿元,同比增长10.6%,增速比1-6月份回落0.3个百分点。如上期报告所述,今年开发投资是“施工拉动型”,融资收紧和地市低迷将不免对开发投资造成负向影响,但目前房屋施工仍然较快。1-7月份累计施工面积7.9亿平方米,同比增长9.0%,增速比1-6月份加快0.2个百分点,支撑投资保持韧劲。房地产投资在固定资产投资中的比重也还在提升。

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    总体而言,融资等政策收紧对房地产行业的短期影响为负面。但调控的目的是“稳”不是“狠”,针对房地产市场和土地市场的局部过热,调控政策起到的作用将是“降温”而不是“打压”。

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